Divise ou indivise?

Il existe deux types de copropriété soit la copropriété divise et la copropriété indivise.

La copropriété divise ou condominium, permet de subdiviser un immeuble en fractions qui appartiennent à une ou plusieurs personnes. Elle comporte des parties privatives qui appartiennent qu’à leurs propriétaires respectifs et des parties communes appartenant par quote-part à tous les copropriétaires (ex. toiture, murs extérieurs, terrain etc.).

C’est la déclaration de copropriété qui régit les droits et obligations des propriétaires et elle inclus :

- l’acte constitutif de copropriété

-le règlement de l’immeuble

-l’état descriptif des fractions

La copropriété indivise naît  sans formalité quand plusieurs personnes se portent acquéreurs d’un même  immeuble; ces propriétaires par indivision possèdent une part dans la totalité de l’immeuble. Lors de l’acquisition il est préférable d’établir une convention d’indivision qui peut porter entre autre sur: la durée de la convention et  les droits et obligations des indivisaires relativement  à la jouissance des lieux, au partage des dépenses etc.

L’engouement des premiers acheteurs vers ce type de  propriété, qui peut prendre l’aspect  d’un appartement  ou d’immeubles en rangée,  est le plus souvent  dû  au coût d’achat qui est généralement inférieur;  le fait de ne pas avoir à s’occuper personnellement  de l’entretien et des rénovations des parties communes de l’immeuble,  rend également ce type de propriété particulièrement intéressante pour autre catégorie d’acheteurs.

Lors de la vente d’une copropriété divise, le vendeur  fera preuve de diligence en déclarant à son courtier immobilier tous les facteurs qui pourraient avoir une incidence sur la valeur de son unité ; quant au courtier immobilier, il devra s’assurer d’avoir en sa possession tous les documents nécessaires à la mise en vente du condominium, documents  qu’il devra fournir  à tout acheteur éventuel.

Il sera important également de procéder aux  vérifications suivantes auprès du syndicat de copropriété :

-        A quel montant s’élèvent les frais de condo et quelles  dépenses ils couvrent?

-         Existe-t-il une cotisation spéciale et si oui, de quel montant et pour quelle raison?

-        Existe-t-il un fonds de réserve et si oui, de quel montant ?

-        Les frais de condo sont-ils payés à ce jour ?

-        Si non, quels sont les montants en retard ?

-        Existe-t-il des vices de construction sur l’immeuble, si oui, lesquels ?

-        Existe-t-il des poursuites devant les tribunaux avec la copropriété existante et, si oui, lesquelles?

-        Existe-t-il un conflit avec la dite copropriété  et, si oui, lequel?

-        Existe-t-il des réparations importantes prévues sur ou dans l’immeuble, à court et à moyen terme et, si oui, lesquelles?

En terminant  un point à ne pas négliger, plusieurs conventions d’indivision prévoient qu’un copropriétaire doit offrir son quote-part aux autres avant de l’offrir à un tiers; de plus, même si rien n’est prévu à ce sujet dans la convention d’indivision, le Code civil du Québec prévoit quant à lui, un moyen permettant aux copropriétaires d’exclure le tiers qui a acheté une quote-part dans l’immeuble.

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Fabio Fontana

Courtier Immobilier Agréé

514.249.9037

Sources : OACIQ et  Gouvernement du Québec

Le certificat de localisation…une necessité?

Le certificat de localisation est composé d’un rapport et d’un plan. Il décrit la propriété en regard du cadastre  (sa situation dans l’espace), des titres de propriétés,  des lois et des règlements ou servitudes qui pourraient l’affecter.

En d’autres mots, si vous achetez une maison,  le certificat de localisation  vous indiquera la situation d’un immeuble par rapport à l’ensemble du terrain et vous indiquera si la maison et ses dépendances respectent les règlements en vigueur.

Le propriétaire désireux de vendre son immeuble s’assurera que le certificat de localisation en sa possession  reflète bien « l’état actuel des lieux »   tel que précisé dans le formulaire obligatoire « PROMESSE D’ACHAT » utilisé par les courtiers immobiliers. Le certificat de localisation n’a pas une durée de vie en soi, il ne sera nécessaire d’en faire confectionner un nouveau que si vous avez modifié votre environnement ; voici quelques exemples :

•vous plantez une haie, un arbre;

•vous changez une clôture;

•vous construisez  une remise, un balcon, un escalier, une serre, un garage;

•vous ajoutez une pièce à votre maison;

•vous percez  un mur pour une porte, une fenêtre, etc.

Suite à la rénovation cadastrale les numéros des lots  ont été remplacés par des nouveaux. Ces changements devront être également reflétés sur votre  certificat de localisation. Selon la Chambre des notaires, « les faibles économies générées par la confection d’une mise à jour partielle d’un certificat de localisation ne font pas le poids par rapport aux risques qui pourraient découler d’une telle pratique. La ligne de conduite actuellement suivie par les notaires, qui consiste à exiger un nouveau certificat de localisation à la suite d’une rénovation cadastrale, a le mérite d’être claire, de ne pas prêter à interprétation et d’assurer une sécurité juridique aux acquéreurs. »

L’examen de ce document avant le mise en marché de votre maison permettra également de régulariser des possibles  situations de non-conformité  en toute quiétude  puisque vous aurez beaucoup plus de temps pour le faire que dans une  situation de « promesse d’achat acceptée » ou vous aurez des délais à respecter.

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Fabio Fontana

Courtier Immobilier Agréé

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Quand la municipalité vous souhaite la “bienvenue” !

Lorsque vous vous portez acquéreur d’un immeuble, neuf ou usagé, sur le territoire du Québec,  les municipalités perçoivent  un droit. C’est ce que l’on appelle « les droits sur les mutations immobilières », aussi connu sous le nom de « Taxe de bienvenue ».

Ce droit est payé par l’acheteur et il  est calculé à partir du plus élevé des montants suivants :

* Le prix payé pour l’acquisition de l’immeuble.

* Le montant de la contrepartie inscrite à l’acte de transfert.

* La valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale uniformisée.

Le montant de ces droits payables est calculé de la façon suivante :

• 0,5 % pour les premiers 50 000 $;
• 1,0 % entre 50 000 et 250 000 $;
• 1,5 % pour les montants excédant 250 000 $
• 2 % pour la tranche excédant 500 000 $ (en vigueur depuis le 29 janvier 2010 pour la Ville de Montréal ).

Par exemple, pour une maison évaluée à  300 000 $ :

-        Les premiers 50 000 $ seront taxés à 0,5 % (250 $);

-        Les 200,000 $ supplémentaires  seront taxés au taux de 1,0 % (2000 $);

-         Les 50 000 $ restant seront taxés au taux de 1.5%   (750 $)

Le total sera donc de 3000 $.

 

Il existe quelques conditions permettant de ne pas avoir à payer les droits de mutations :

• Le prix de vente est inférieur à 5 000 $

• Il s’agit d’un transfert entre parents, soit :

-        En ligne directe ascendante ou descendante (fils, fille, père, mère);

-        Entre conjoints (On entend par conjoints, outre les époux et les conjoints unis civilement, deux personnes de sexe différent ou de même sexe qui vivent maritalement depuis une certaine période de temps  (normalement douze mois).

-        Entre beau-père ou belle-mère et gendre ou bru;

-        Entre beau-père et belle-mère et beau-fils ou belle-fille;

• Le transfert d’immeuble à sa compagnie par un actionnaire détenant plus de 90 % des actions dans la compagnie ou vice versa.

Généralement, vous recevrez une notification de paiement entre la deuxième  et la sixième semaine suivant votre visite chez le notaire. Le délai varie selon les villes et la période où vous « notariez » la transaction. Une fois le compte reçu, vous aurez un maximum de 30 jours pour en acquitter le solde.

Je reviens à l’expression « Taxe de Bienvenue » : L’opinion populaire veut qu’on l’utilise puisque c’est le Ministre Jean Bienvenue qui, en 1976 en avait recommandé l’instauration comme c’est précisé sur le portail de la ville de Québec . Mais c’est plutôt le ministre Guy Tardif qui en décembre 1976  avait présenté le projet de loi 47, autorisant les municipalités à percevoir les droits sur les mutations immobilières, soit après la défaite de M. Bienvenue aux élections du 15 novembre 1976. Selon l’Office Québécois de  la Langue Française,  le terme « Taxe de bienvenue » a plutôt été créé par ironie, pour se moquer de la décision du gouvernement d’obliger les nouveaux résidents à payer un montant supplémentaire lors de l’achat d’un immeuble.

Que vous l’appeliez ” Taxe de bienvenue “ou droits de mutation immobilières,  n’oubliez pas, vous avez 30 jours pour vous en acquitter une fois la notification reçue.

Fabio Fontana

Courtier Immobilier agréé