Les déversements et les fuites de mazout provenant de réservoirs résidentiels sont  dangereux et coûteux : à titre d’information,  une fuite d’un litre de mazout peut contaminer un million de litres d’eau potable.  Les coûts de nettoyage liés aux déversements de mazout se situent en moyenne entre 250 000 $ et 500 000 $, mais ils sont souvent beaucoup plus élevés. Selon le cas, il peut être nécessaire de remplacer le réservoir et les conduites d’alimentation, d’enlever le sol contaminé autour de la maison et de remplacer les fondations. (http://www.ibc.ca/fr/In_the_Community/Loss_Prevention_Tips/Oil_Spills.asp)

La plus grande inquiétude des acheteurs de  maisons ayant un  réservoir  vieillissant  a trait à  l’obtention d’une police d’assurance des propriétaires occupants. Plusieurs assureurs hésitent maintenant à assurer ces maisons avec de vieux réservoirs et quelques provinces ont adopté de nouveaux règlements sévères sur le remplacement des vieux réservoirs. Le Bureau d’assurance du Canada  (BAC) affirme que les réclamations à la suite de fuites de réservoirs domestiques ont augmenté de plus de 50 pour cent au cours des dix dernières années.

Finalement  et tenant compte de tous ces détails, voici les précautions que j’ai conseillé à mes clients de prendre :

-          obtenir et vérifier les déclarations du vendeur sur l’immeuble pour connaître les caractéristiques du réservoir;

-          rendre la promesse d’achat  conditionnelle à l’inspection spécifique par un expert  du réservoir, de ses accessoires et des appareils de  chauffage s’y rapportant;

-          vérifier auprès des fournisseurs de mazout si l’âge du réservoir risque de poser problème (certains fournisseurs refusent en effet de livrer du mazout lorsque le réservoir est trop âgé ou non conforme);

-           communiquer avec le fournisseur de mazout du vendeur afin d’obtenir certains renseignements sur le programme d’entretien et d’inspection du réservoir et des appareils de chauffage s’y rapportant;

-          être conscient  qu’un réservoir à mazout vieillissant ou mal entretenu peut être difficile à assurer, même si le propriétaire-vendeur n’a jamais eu de difficulté à cet égard;

-           rendre la promesse d’achat  conditionnelle à ce que l’acheteur vérifie qu’un assureur accepte d’assurer l’immeuble.

Évidemment à toutes ces précautions,  s’ajoutent les conditions usuelles qu’on retrouve dans la plupart des promesses d’achat.

Des commentaires ou des questions? N’hésitez pas à m’en faire part.

*Généralement, on parle de «réservoir vieillissant» à partir d’une période de 15 à 20 ans pour un réservoir extérieur ou de 25 ans pour un réservoir intérieur.

Source: Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec

Fabio Fontana

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Dans le cas que la haie de cèdre soit en totalité dans votre terrain, c’est à vous effectivement qui incombe la responsabilité de l ‘entretenir (c’est votre certificat de localisation qui définit la position de la haie). Il faudra s’assurer cependant que lors de la plantation de la haie on a calculé l’espace requis que prendra celle-ci lorsqu’elle aura atteint sa maturité, le tout afin de vous assurer qu’elle demeurera en totalité dans les limites de votre propriété et non celle de votre voisin.
Vous pouvez avoir accès au terrain de votre voisin seulement si c’est nécessaire pour construire, entretenir ou réparer ce qui vous appartient. Cependant, vous devez d’abord aviser votre voisin verbalement ou par écrit de la nécessité de vous rendre sur son terrain. Votre voisin peut vous refuser l’accès. En cas de mésentente, vous pouvez vous adresser à la Cour.

Attention! L’accès au terrain du voisin est possible seulement s’il n’y a pas d’autres moyens pour vous d’effectuer ces travaux. Le seul fait qu’il soit plus facile ou commode de traverser la frontière ne justifie pas une visite chez le voisin. Si jamais, malgré vos précautions, vous endommagez son terrain, vous serez responsable de le remettre en état.

Voici quelques liens qui pourraient également vous aider :
http://www.justice.gouv.qc.ca/francais/publications/generale/voisin.htm

http://www.educaloi.qc.ca/loi/proprietaires/303/

http://www.educaloi.qc.ca/loi/proprietaires/302/

Renseignements de nature générale, consultez un notaire ou un avocat qui sera en mesure de vous guider dans la solution de votre problème en particulier.

Fabio Fontana

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Placés comme panneaux publicitaires, les codes QR sont désormais des liens entre les acheteurs potentiels et les vendeurs. Le scan des codes renvoit l’utilisateur du téléphone aux informations de base sur la maison ainsi que les photos, la visite virtuelle ou les vidéos. Maintenant, dès que les acheteurs passeront devant votre maison, ils pourront consulter l’information la concernant immédiatement,  sans avoir à noter le numéro de référence, le nom de la rue ou l’adresse URL,  ils n’auront qu’à pointer leur téléphone intelligent vers le code QR

Les codes QR peuvent être déchiffrés par des lecteurs adaptés, des téléphones intelligents ou des appareils mobiles munis d’une caméra, grâce au téléchargement d’applications permettant leur lecture.   Pour lire un code QR, il suffit de lancer une application de lecture et de cadrer le code.  En ce qui concerne l’iPhone, plusieurs applications offertes gratuitement sur l’App Store permettent de déchiffrer les “codes QR”, telles que QRafter et RedLaser

Les appareils BlackBerry suivent ce même principe : Beetagg QR  Code scanner Pro  ainsi qu’Android : Google Goggle Bar code scanner ; il ne s’agit-là que de quelques exemples, des dizaines d’autres application sont disponibles.

Contactez-moi et profitez de ce nouvel outil technologique.

Fabio Fontana

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Les premières paroles de la propriétaire qui nous attendait  ont été : « il manque des lumières mais elles vont être installées cette semaine ». Finalement ce n’était que des ampoules qui manquaient,  des ampoules en vente chez Ro-na , quatre pour  $1.25!

Un arôme de biscuits fraîchement cuits envahissait la maison dont  nous pouvions à peine voir l’intérieur,  à cause des rideaux fermés et des fameuses ampoules manquantes! Mais le meilleur nous attendait au sous-sol, qui était dans un état franchement lamentable….des marches recouvertes de tuiles de céramique pour la plupart  brisées, manquantes ou glissantes…une forte odeur d’humidité, une vadrouille  qui s’égouttait,  appuyée sur un mur recouvert d’anciennes coulisses , des planchers en bois usés à l’excès et une chambre à coucher vraiment mais vraiment à l’envers…..et j’arrête la!

Avis à  tous les vendeurs, surtout aux « motivés » : le fait de faire cuire des biscuits ne suffit malheureusement pas à lui tout seul à séduire des clients potentiels!

Lorsqu’on achète une maison,  il est bien connu que c’est le contenant et non le contenu, qui devrait attirer l’attention de l’acheteur potentiel ;  cet acheteur potentiel ne  devrait donc pas, en théorie,  être affecté par la couleur des murs, la décoration ou la disposition des meubles,  qui vont de toute façon accompagner le vendeur dans son déménagement.  À la limite, l’acheteur ne  devrait même pas être influencé par la propreté des lieux ! En pratique par contre,  bien peu sont les gens capables de s’adonner à un tel exercice d’abstraction.  La même maison  décorée aux goûts des années  80  avec du rose nanane et du vert forêt,  sombre et tellement encombrée qu’on a de la difficulté à circuler,  aura un tout un autre impacte  si elle sera mise en valeur avant de débuter sa mise en marché.

Si le fait de présenter  une propriété sous son meilleur jour, en mettant l’accent sur ses points  forts,  tout en minimisant ses aspects « moins agréables » peut être interprété par certains comme une arnaque,  he bien que ça soit! Mais  à ce point-là,  nous sommes tous des arnaqueurs quand,  avant de rencontrer un nouveau client, une nouvelle flamme ou un  nouveau patron,  nous soignons  notre image plutôt que nous présenter en notre tenue de « samedi après-midi sur le bord de la piscine ».

Fabio Fontana

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Ce type de maison étant située généralement  dans des endroits densément peuplés,  n’aura qu’une  cour  de petites  dimensions  qui comporte peu de végétation, d’où une économie de temps et d’argent au chapitre de l’entretien.  Autre point à considérer : il arrive souvent que les maisons en rangée soient détenues en copropriété divise  régie par une déclaration de copropriété notariée.  Cette déclaration de copropriété comprendra  l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble ainsi que  l’état descriptif des fractions. C’est justement l’acte constitutif qui fixe, en fonction de la valeur relative, les quotes-parts aux charges communes et au fonds de prévoyance;

–  Fonds de prévoyance : un pourcentage des charges de copropriété vont dans un fonds de prévoyance servant à payer les éléments du bâtiment qui exigeront des travaux de réparation majeurs ou de remplacement à moyen et à long terme.

–  Charges communes : Il s’agit ici de toutes les dépenses récurrentes qui sont requises pour entretenir le bâtiment et le rendre opérationnel.  Elles peuvent inclure par exemple la rémunération des administrateurs, les contrats d’entretiens,  les frais d’assurance etc…

Si ce genre de propriété vous intéresse, votre courtier immobilier s’assurera de vous faire parvenir une copie de la déclaration de copropriété et des règlements de l’immeuble; de plus il  procédera avec une série de vérifications  avant la rédaction de votre promesse d’achat,  vérifications qu’il fera auprès des administrateurs du Syndicat de la Copropriété.

Voici un exemple de ce genre de propriété disponible actuellement à Rivière des Prairies, à quelques kilomètres du nouveau pont de l’autoroute 25 et tout près de la future gare « Rivière-des Prairies » qui sera située au coin des Boulevard St-Jean-Baptiste et Maurice-Duplessis.

N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions ou des remarques.

Fabio Fontana

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C’est plus précisément en 1998, que la Loi de l’aménagement et de l’urbanisme a été modifiée pour permettre aux municipalités d’accorder des permis pour la construction d’une maison intergénérationnelle ou pour l’ajout d’un logement supplémentaire à une maison unifamiliale existante. Depuis, près de 65% des municipalités du Québec ont adopté un règlement de zonage à cette fin dans les quartiers résidentiels.

Blainville,  dans la couronne nord de Montréal,  fait partie de ces municipalités qui ont décidé de mettre en place des conditions favorables à l’épanouissement des familles et au maintien du noyau familial en adoptant des règlements pour en permettre la construction,  sans encourager ou autoriser une trop grande augmentation de bachelors.

Dans cette municipalité, contrairement au bachelors,  dont l’implantation doit respecter une réglementation particulière,  il n’y a aucune augmentation de la taxe d’eau ou de la taxe pour l’enlèvement des ordures. De plus, une maison intergénérationnelle demeure une maison unifamiliale. Au niveau architecturale,  elle ne doit pas avoir plus de deux étages et son volume doit être comparable à celui des autres maisons unifamiliales et elles n’altèrent aucunement l’apparence de l’habitation unifamiliale. Elles n’ont qu’une seule adresse civique, ne sont munies que d’un seul système de chauffage, d’électricité, d’eau et d’égout. Un membre de la famille vit donc dans un logement équipé pour son usage exclusif d’une salle de bain, d’une chambre à coucher d’une cuisinette.

Ce type d’Habitation représente la solution idéale entre la résidence de personnes âgées très sécuritaire mais moins intime et une maison unifamiliale très intime. L’entraide sur les plans social et financier, la proximité et l’autonomie de vos parents, le maintien à domicile de vos aînés dans un milieu familier, la possibilité d’échanges de services es ne sont que quelques-uns des avantages offert par ce type d’habitation.

Voici un exemple de ce type d’habitation situé à Blainvile dans le secteur “Point Zero sur le Lac” qui est présentement offerte à $730,000.  www.immofab.com/visiteweb816  pour la visite virtuelle.

N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions ou des remarques.

Fabio Fontana

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]]> http://immofab.wordpress.com/2011/05/24/les-maisons-intergenerationnelles/feed/ 0 immofab 44 Rue des Lotus, Blainville http://immofab.wordpress.com/2011/04/16/formulaire-declarations-du-vendeur-sur-l%e2%80%99immeuble-ne-le-sous-estimez-pas/ http://immofab.wordpress.com/2011/04/16/formulaire-declarations-du-vendeur-sur-l%e2%80%99immeuble-ne-le-sous-estimez-pas/#comments Sat, 16 Apr 2011 15:22:40 +0000 Fabio Fontana Courtier Immobilier Agréé http://immofab.wordpress.com/?p=327 ]]> Dans le cadre de leurs activités professionnelles,  les courtiers immobiliers titulaires d’un permis de  l’OACIQ * (Organisme d’Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec)  utilisent une trentaine de formulaires dont  une dizaine obligatoires.

Parmi les formulaires recommandés «Déclarations du vendeur sur l’immeuble (Terrains et bâtiments, circonstances et dépendances) »  se révèle  un outil qui peut prévenir bien de litiges.

L’utilisation de ce formulaire,  quoi que non obligatoire,  est fortement recommandée par l’OACIQ  et permet au vendeur de s’acquitter adéquatement de son obligation de déclarer au contrat de courtage et à la promesse d’achat tout facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou ses revenus ou d’en augmenter les dépenses.

Dans ce formulaire,  les déclarations du vendeur sont divisées en 15 clauses et chaque clause comporte une série de questions auxquelles il faut répondre par « oui » ou « non » dans la plupart des cas,  avec l’instruction de préciser toute réponse positive.

Le formulaire sera rempli par le courtier immobilier, en collaboration avec le vendeur, à partir des renseignements et des documents fournis par ce dernier. Cela devrait être fait au moment de la prise du contrat de courtage ou, si ce n’est pas possible, au plus tard dans les quelques jours qui suivront afin que l’information y figurant soit disponible pour les acheteurs éventuels. Le vendeur doit répondre aux questions posées dans ce formulaire au meilleur de sa connaissance et il remettra à son courtier  une copie de tous les documents relatifs aux déclarations qui y sont faites (travaux exécutés sur l’immeuble, installations d’appareils etc.).

Les avantages d’un tel formulaire son nombreux :

• Il permet au courtier d’accomplir efficacement son devoir de vérification.
• Le courtier collaborateur qui reçoit ce formulaire avant même d’avoir rédigé une promesse d’achat bénéficie de toute l’information requise pour le faire.
•  La transmission du formulaire à l’acheteur démontre la bonne foi du vendeur qui fournit au préalable des informations pertinentes sur l’immeuble.
•  Il assure la transparence essentielle à la réussite de la transaction.
•  Il facilite la réalisation de la transaction et minimise les risques en évitant que des renseignements divulgués ou découverts à la dernière minute fassent échouer la transaction ou la rendent difficile.
• Les problèmes déclarés par le vendeur pourront difficilement servir de prétexte à l’acheteur pour ne pas donner suite à sa promesse d’achat au motif que l’inspection préachat en fait état.
• Les « vices » déclarés par le vendeur ne pourront pas devenir un motif de poursuite pour vices cachés.
• Évite au vendeur de devoir faire une déclaration à l’inspecteur en bâtiment au moment de l’inspection pré-achat.

Lorsque je suis mandaté pour agir comme intermédiaire exclusif dans la vente d’un immeuble,  je recommande fortement au propriétaire de remplir ce formulaire en  même temps que le contrat de courtage. Lorsque  j’agis comme courtier collaborateur et que ce formulaire n’est pas disponible, je conseillerai à mon client d’inclure une condition à sa promesse d’achat à l’effet que le vendeur devra remplir et lui remettre une déclaration du vendeur portant sur l’immeuble.

Voici quelques renseignements supplémentaires :

N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions ou des remarques.

Source : Organisme d’Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec

Fabio Fontana

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C’est dans des pareilles circonstances que la déclaration de résidence familiale (document qui est inscrit au bureau de la publicité des droits) exprime toute son utilité.

Résidence familiale? … Juridiquement c’est le lieu où les membres de la famille demeurent lorsqu’ils exercent leurs principales activités. Elle peut prendre plusieurs formes, soit une maison, un condo, un logement loué etc..

Pour protéger  vos droits, l’idéale est d’inscrire cette déclaration au moment où votre conjoint se fait l’acquéreur de la résidence familiale ou encore dès que vous aménagez dans un immeuble qui appartient déjà à votre conjoint. Un avocat ou un notaire peut vous aider dans cette démarche ou vous pouvez procéder seul  en vous procurant le  formulaire nécessaire. Il est important de préciser que la signature de votre conjoint n’est pas nécessaire, vous pourrez donc procéder avec l’inscription sans que votre conjoint n’en sache rien. Vous pouvez télécharger le formulaire sur le site du registre foncier du Québec.

De quelle façon le fait de déposer une déclaration de résidence familiale peut vous protéger?

Si vous êtes copropriétaire de la résidence familiale avec votre conjoint, il doit obtenir votre accord pour la vendre,  la louer ou l’hypothéquer. Par contre, dans le cas que votre conjoint soit le seul propriétaire de la résidence familiale, vous pouvez l’empêcher de l’hypothéquer,  la vendre ou la louer  grâce à la déclaration de résidence familiale. Que vous soyez propriétaire ou non de la résidence, comme elle est utilisée pour la famille, vous avez aussi des droits sur celle-ci.*

Conseil : enregistrez une preuve de résidence familiale le plus rapidement possible, c’est la meilleure façon de vous protéger.

*Ces renseignements sont de nature générale, si vous avez un problème particulier consultez un notaire ou un avocat

Fabio Fontana

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Quel meilleur moment pour écrire ce billet  qu’en attendant mes clients qui en sont à leur 20^e visite!

Malgré l’évolution des moyens de mise en marché qui sont disponibles sur le web, les visites virtuelles de plus en plus perfectionnées et toute l’information que nous pouvons mettre à la disposition des acheteurs potentiels, rien à mon avis,  ne peut remplacer la bonne vielle visite physique des lieux.  À combien de reprises j’ai entendu l’expression de la part de mes clients acheteurs « ça avait l’air beaucoup plus grand sur les photos! ».

Le fait de visiter personnellement un certain nombre de propriétés  donnera l’occasion à l’acheteur d’acquérir cette expérience qui lui permettra d’évaluer  par lui-même si la maison qu’il visite vaut effectivement le prix demandé,  ne serait-ce qu’en la comparant avec les maisons similaires qu’il a déjà visitées ; évidemment,  le rôle du  courtier immobilier  qui l’accompagne sera celui de le guider et  le conseiller dans sa démarche.

Personnellement,  jamais  je ne choisirai la maison pour mes clients, ce choix leur appartient mais évidemment, mon rôle de conseiller consistera à être présent afin d’attirer leur attention  sur les détails  qui pourraient leur échapper, détails qui bien souvent ont une répercussion considérable sur la valeur de la maison qui les intéresse. Il m’arrive régulièrement d’observer des clients tomber littéralement sous le charme d’une cuisine spacieuse, d’une salle de bain fraîchement rénovée ou un salon bien décoré pour ne pas remarquer l’état d’usure avancée de la fenestration  en bois, ou des bardeaux d’asphalte qui commencent visiblement  à trahir leur âge.

Ceci dit ,  si je devais me fier à mon expérience personnelle, après une quinzaine de visites et après avoir regardé des centaines de fiches descriptives différentes,  les acheteurs sont généralement prêts à faire leur choix, bien qu’il me soit déjà arrivé d’effectuer au-delà de 70 visites avec un client particulier, qui avait des critères bien précis dans un secteur délimité; sa patience a par contre été récompensée puisqu’il a été capable de s’installer avec sa famille exactement dans le secteur qu’il convoitait.

Que la 20^e visite commence, mes clients arrivent…bonne recherche

Fabio Fontana

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