Divise ou indivise?

Il existe deux types de copropriété soit la copropriété divise et la copropriété indivise.

La copropriété divise ou condominium, permet de subdiviser un immeuble en fractions qui appartiennent à une ou plusieurs personnes. Elle comporte des parties privatives qui appartiennent qu’à leurs propriétaires respectifs et des parties communes appartenant par quote-part à tous les copropriétaires (ex. toiture, murs extérieurs, terrain etc.).

C’est la déclaration de copropriété qui régit les droits et obligations des propriétaires et elle inclus :

- l’acte constitutif de copropriété

-le règlement de l’immeuble

-l’état descriptif des fractions

La copropriété indivise naît  sans formalité quand plusieurs personnes se portent acquéreurs d’un même  immeuble; ces propriétaires par indivision possèdent une part dans la totalité de l’immeuble. Lors de l’acquisition il est préférable d’établir une convention d’indivision qui peut porter entre autre sur: la durée de la convention et  les droits et obligations des indivisaires relativement  à la jouissance des lieux, au partage des dépenses etc.

L’engouement des premiers acheteurs vers ce type de  propriété, qui peut prendre l’aspect  d’un appartement  ou d’immeubles en rangée,  est le plus souvent  dû  au coût d’achat qui est généralement inférieur;  le fait de ne pas avoir à s’occuper personnellement  de l’entretien et des rénovations des parties communes de l’immeuble,  rend également ce type de propriété particulièrement intéressante pour autre catégorie d’acheteurs.

Lors de la vente d’une copropriété divise, le vendeur  fera preuve de diligence en déclarant à son courtier immobilier tous les facteurs qui pourraient avoir une incidence sur la valeur de son unité ; quant au courtier immobilier, il devra s’assurer d’avoir en sa possession tous les documents nécessaires à la mise en vente du condominium, documents  qu’il devra fournir  à tout acheteur éventuel.

Il sera important également de procéder aux  vérifications suivantes auprès du syndicat de copropriété :

-        A quel montant s’élèvent les frais de condo et quelles  dépenses ils couvrent?

-         Existe-t-il une cotisation spéciale et si oui, de quel montant et pour quelle raison?

-        Existe-t-il un fonds de réserve et si oui, de quel montant ?

-        Les frais de condo sont-ils payés à ce jour ?

-        Si non, quels sont les montants en retard ?

-        Existe-t-il des vices de construction sur l’immeuble, si oui, lesquels ?

-        Existe-t-il des poursuites devant les tribunaux avec la copropriété existante et, si oui, lesquelles?

-        Existe-t-il un conflit avec la dite copropriété  et, si oui, lequel?

-        Existe-t-il des réparations importantes prévues sur ou dans l’immeuble, à court et à moyen terme et, si oui, lesquelles?

En terminant  un point à ne pas négliger, plusieurs conventions d’indivision prévoient qu’un copropriétaire doit offrir son quote-part aux autres avant de l’offrir à un tiers; de plus, même si rien n’est prévu à ce sujet dans la convention d’indivision, le Code civil du Québec prévoit quant à lui, un moyen permettant aux copropriétaires d’exclure le tiers qui a acheté une quote-part dans l’immeuble.

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Fabio Fontana

Courtier Immobilier Agréé

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Sources : OACIQ et  Gouvernement du Québec

Le certificat de localisation…une necessité?

Le certificat de localisation est composé d’un rapport et d’un plan. Il décrit la propriété en regard du cadastre  (sa situation dans l’espace), des titres de propriétés,  des lois et des règlements ou servitudes qui pourraient l’affecter.

En d’autres mots, si vous achetez une maison,  le certificat de localisation  vous indiquera la situation d’un immeuble par rapport à l’ensemble du terrain et vous indiquera si la maison et ses dépendances respectent les règlements en vigueur.

Le propriétaire désireux de vendre son immeuble s’assurera que le certificat de localisation en sa possession  reflète bien « l’état actuel des lieux »   tel que précisé dans le formulaire obligatoire « PROMESSE D’ACHAT » utilisé par les courtiers immobiliers. Le certificat de localisation n’a pas une durée de vie en soi, il ne sera nécessaire d’en faire confectionner un nouveau que si vous avez modifié votre environnement ; voici quelques exemples :

•vous plantez une haie, un arbre;

•vous changez une clôture;

•vous construisez  une remise, un balcon, un escalier, une serre, un garage;

•vous ajoutez une pièce à votre maison;

•vous percez  un mur pour une porte, une fenêtre, etc.

Suite à la rénovation cadastrale les numéros des lots  ont été remplacés par des nouveaux. Ces changements devront être également reflétés sur votre  certificat de localisation. Selon la Chambre des notaires, « les faibles économies générées par la confection d’une mise à jour partielle d’un certificat de localisation ne font pas le poids par rapport aux risques qui pourraient découler d’une telle pratique. La ligne de conduite actuellement suivie par les notaires, qui consiste à exiger un nouveau certificat de localisation à la suite d’une rénovation cadastrale, a le mérite d’être claire, de ne pas prêter à interprétation et d’assurer une sécurité juridique aux acquéreurs. »

L’examen de ce document avant le mise en marché de votre maison permettra également de régulariser des possibles  situations de non-conformité  en toute quiétude  puisque vous aurez beaucoup plus de temps pour le faire que dans une  situation de « promesse d’achat acceptée » ou vous aurez des délais à respecter.

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Fabio Fontana

Courtier Immobilier Agréé

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Quand la municipalité vous souhaite la “bienvenue” !

Lorsque vous vous portez acquéreur d’un immeuble, neuf ou usagé, sur le territoire du Québec,  les municipalités perçoivent  un droit. C’est ce que l’on appelle « les droits sur les mutations immobilières », aussi connu sous le nom de « Taxe de bienvenue ».

Ce droit est payé par l’acheteur et il  est calculé à partir du plus élevé des montants suivants :

* Le prix payé pour l’acquisition de l’immeuble.

* Le montant de la contrepartie inscrite à l’acte de transfert.

* La valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale uniformisée.

Le montant de ces droits payables est calculé de la façon suivante :

• 0,5 % pour les premiers 50 000 $;
• 1,0 % entre 50 000 et 250 000 $;
• 1,5 % pour les montants excédant 250 000 $
• 2 % pour la tranche excédant 500 000 $ (en vigueur depuis le 29 janvier 2010 pour la Ville de Montréal ).

Par exemple, pour une maison évaluée à  300 000 $ :

-        Les premiers 50 000 $ seront taxés à 0,5 % (250 $);

-        Les 200,000 $ supplémentaires  seront taxés au taux de 1,0 % (2000 $);

-         Les 50 000 $ restant seront taxés au taux de 1.5%   (750 $)

Le total sera donc de 3000 $.

 

Il existe quelques conditions permettant de ne pas avoir à payer les droits de mutations :

• Le prix de vente est inférieur à 5 000 $

• Il s’agit d’un transfert entre parents, soit :

-        En ligne directe ascendante ou descendante (fils, fille, père, mère);

-        Entre conjoints (On entend par conjoints, outre les époux et les conjoints unis civilement, deux personnes de sexe différent ou de même sexe qui vivent maritalement depuis une certaine période de temps  (normalement douze mois).

-        Entre beau-père ou belle-mère et gendre ou bru;

-        Entre beau-père et belle-mère et beau-fils ou belle-fille;

• Le transfert d’immeuble à sa compagnie par un actionnaire détenant plus de 90 % des actions dans la compagnie ou vice versa.

Généralement, vous recevrez une notification de paiement entre la deuxième  et la sixième semaine suivant votre visite chez le notaire. Le délai varie selon les villes et la période où vous « notariez » la transaction. Une fois le compte reçu, vous aurez un maximum de 30 jours pour en acquitter le solde.

Je reviens à l’expression « Taxe de Bienvenue » : L’opinion populaire veut qu’on l’utilise puisque c’est le Ministre Jean Bienvenue qui, en 1976 en avait recommandé l’instauration comme c’est précisé sur le portail de la ville de Québec . Mais c’est plutôt le ministre Guy Tardif qui en décembre 1976  avait présenté le projet de loi 47, autorisant les municipalités à percevoir les droits sur les mutations immobilières, soit après la défaite de M. Bienvenue aux élections du 15 novembre 1976. Selon l’Office Québécois de  la Langue Française,  le terme « Taxe de bienvenue » a plutôt été créé par ironie, pour se moquer de la décision du gouvernement d’obliger les nouveaux résidents à payer un montant supplémentaire lors de l’achat d’un immeuble.

Que vous l’appeliez ” Taxe de bienvenue “ou droits de mutation immobilières,  n’oubliez pas, vous avez 30 jours pour vous en acquitter une fois la notification reçue.

Fabio Fontana

Courtier Immobilier agréé

18 mars 2011…que le compte à rebours commence !

Depuis avril 2010, les ménages canadiens doivent  être en mesure de se qualifier pour un prêt à taux fixe d’une durée de cinq ans, même s’ils optent pour un prêt à échéance plus courte. Suite à l’annonce du Ministre des Finances du  Canada Jim Flaherty le 17 janvier dernier,  d’autres nouvelles règles en matière d’emprunts hypothécaires s’appliqueront au pays :

-        La Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) ne garantira désormais plus les hypothèques ayant un amortissement de 35 ans; ce maximum sera dorénavant ramené à 30 ans. (18 mars 2011)

-        Le montant maximal pouvant être emprunté lors du refinancement d’une hypothèque passera de 90 % à 85 % de la valeur de l’habitation (18 mars 2011).

-        Le gouvernement cessera d’offrir une garantie d’assurance dans le cas des lignes de crédit  garanties par l’habitation, telles que les marges de crédits hypothécaires . (18 avril 2011)

Ces mesures prises par le Ministre des Finances pour contrer l’endettement des Canadiens sont loin de faire l’unanimité ; plusieurs partagent la pensée que c’est plutôt le crédit à la consommation qui serait le problème des gens surendettés qui accumulent des petits déficits mensuels se transformant en  dettes de plusieurs milliers de dollars sur  leurs cartes de crédit. Les taux d’intérêt  de ces cartes  frôlent les 20% et vont même s’élever jusqu’à 29% pour les cartes des grands magasins et des compagnies pétrolières.

De quoi parier que les courtiers hypothécaires seront plus occupés qu’à l’habitude  d’ici le 18 mars 2011.

Vous étés à la recherche d’une première maison et vous sentez que le temps vous presse ? N’hésitez à me contacter,  je mettrai à votre disposition toutes mes ressources et mon expertise afin de vous aider à trouver « votre » maison.

Fabio Fontana

Courtier Immobilier Agréé

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Quand le “vice” est caché…

Vous y êtes enfin! Après vos recherches sur le Web, la  pré-autorisation, le choix d’un courtier immobilier, les visites 2 à 3 fois par semaines, la promesse d’achat,  l’inspection,  le notaire et finalement le déménagement…oufff!!! Vous voilà bien installé dans votre nouvelle maison, il ne vous reste qu’à tout déballer pour enfin goûter aux joies des nouveaux propriétaires!

Quelques jours plus tard, vous savourez un repos bien mérité  et vous réalisez que les gouttes sur votre front ne sont malheureusement pas la conséquence de votre dur labeur!…Horreur! Le toit de votre nouvelle maison coule! Il ne coulait pourtant pas quand vous l’avez visitée la première fois! Quand trois jours plus tard,  vous l’avez revisitée en compagnie de votre inspecteur en bâtiment,  il n’y avait aucune trace d’infiltration d’eau et en plus,  le vendeur avait lui-même déclaré par écrit que le toit ne coulait pas!

Premier réflexe, vous appelez immédiatement votre courtier immobilier! Tout à fait justifiable comme réaction,  puisqu’il vous a accompagné tout au long du processus d’achat, il sera en mesure de vous indiquer les démarches initiales à suivre en pareilles circonstances. Voici les informations que votre courtier devrait vous transmettre.

-        Communiquez avec l’ancien propriétaire le plus rapidement possible et par écrit afin de le mettre au courant du vice que vous avez découvert et lui donner la possibilité de rectifier le vice.

-        Dans le cas que le vendeur refuse de s’exécuter,  vous aurez la possibilité de faire une demande auprès des tribunaux afin de réduire vos obligations et possiblement réduire le prix de vente en conséquence du vice. Dans certaines situations, des dommages et intérêts peuvent également être versés.

-        D’autre part, l’acheteur peut demander aux tribunaux de résoudre la vente et d’effacer rétroactivement la transaction. Il s’agit d’une mesure extraordinaire qui ne sera acceptée par les tribunaux que si l’acheteur est en mesure de prouver que le vice dont est atteint l’immeuble possède une gravité exceptionnelle laquelle entrave l’usage du bien. Ainsi, le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné et en diminuer son usage de façon significative au point où l’acheteur ne l’aurait jamais acquis s’il avait connu le vice.

Évidemment votre courtier immobilier vous encouragera à consulter un avocat qui pourra vous éclairer quant aux procédures  à prendre en pareilles circonstances.

En terminant  voici un bref vidéo qui résume les étapes énumérées ci-haut :

Fabio Fontana

Courtier Immobilier Agréé

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J’achète!…à condition de vendre!

Cette fois vous  êtes vraiment  décidé! Vous voulez vous rapprocher de Montréal après avoir passé les quatre dernières années dans le 450. Vous avez aimé votre maison, le grand terrain, le parc tout près mais l’air de la ville vous manque beaucoup  trop. Vous commencez tranquillement à explorer vos options en visitant sur le net  les maisons à vendre qui répondent le mieux à vos critères; vous vous informez quant à la valeur de votre propriété actuelle mais vous n’arrivez pas à vous décider : “j’achète ou je vends en  premier?’. Évidemment  dans les deux cas, vous vous retrouverez avec l’éternelle série de pour et contre,  jusqu’à ce que votre “beau-frère” vous suggère ” LA” solution: “achète avec la condition de vendre ta maison en premier!”

Lorsque vous êtes représenté par un courtier immobilier c’est la clause B2.1 du formulaire obligatoire nommé ANNEXE B qui sera utilisée lors de la présentation de la promesse d’achat:

B2.1 VENTE DE L’IMMEUBLE DE L’ACHETEUR: Cette promesse d’achat est conditionnelle à la vente de l’immeuble appartenant à l’acheteur sis au  ” 123 Rue de la campagne ” L’ACHETEUR s’engage à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la présente condition…

En quelques mots l’acheteur offre au vendeur d’acquérir son immeuble à condition de vendre le sien à l’intérieur d’une période déterminée, par exemple trois mois. Dans le cas que cette condition soit acceptée par le vendeur,  l’acheteur devra de son côté réaliser toutes les autres  conditions contenues dans sa promesse d’achat,  tout en payant les frais associés (ex. coût d’une inspection du bâtiment). Il devra également entreprendre rapidement  les démarches nécessaires afin de vendre sa maison à l’intérieur du délai prévu,  pour que sa promesse d’achat puisse se réaliser!…mais ce n’est pas tout.

Dans la très grande majorité des cas,  la clause B2.2 du même formulaire sera également cochée à la demande du vendeur: B2.2-  PRIVILÈGE DE CONTINUER À OFFRIR EN VENTE L’IMMEUBLE, AVEC CLAUSE DE PREMIER REFUS : pendant la période de trois mois spécifiée en B2.1,  un ou d’autres acheteurs pourraient  présenter des offres d’achat sur “VOTRE” future maison ; le vendeur pourrait ainsi accepter une nouvelle promesse d’achat et vous n’auriez que 72hrs pour lui indiquer et lui prouver que vous avez  les moyens d’aller de l’avant avec votre promesse d’achat ou bien, vous retirer en déclarant cette dernière  nulle et non  avenue. Inutile de vous dire que dans tous les cas une telle situation peut s’avérer assez chargée en émotions.

Vous désirez vendre et vous n’êtes pas certain de la stratégie à adopter pour votre futur achat? N’hésitez pas à me contacter,  nous explorerons ensemble les différentes possibilités pour trouver celle qui répond le mieux à vos besoins.

Fabio Fontana

Courtier Immobilier Agréé  (514) 249-9037

L’ocre ferreuse

Pyrite!!…il y a quelques années  le simple fait de mentionner ce terme faisait fuir les acheteurs potentiels et causait bien de maux de tête aux propriétaires qui avaient envie de changement. Il ne suffisait que la présence, même infime,  de pyrite pour transformer la maison de ses rêves en véritable cauchemar! Les choses ont bien changé ces dernières années puisqu’on ne se base plus uniquement sur des simples chiffres, soit l’IPPG  ( l’indice pétrographique du potentiel de gonflement ), qui n’est pas un pourcentage mais une échelle graduée de 0 à 100;  0 indiquant un potentiel nul et 100  un potentiel extrêmement élevé. Plusieurs autres facteurs (concentration et type de pyrite, analyses chimiques, âge du bâtiment, épaisseur du remblai, béton endommagé par les sulfates, etc.) sont maintenant évalués avant de porter un jugement définitif sur le potentiel de gonflement du remblai.

Je fais ce  clin d’oeil au passé parce que le phénomène de l’ocre ferreuse me donne cette sensation de déjà-vu. A première vue  relativement nouvelle , ce n’est en effet  que depuis 2005 que le problème est plus largement publicisé ,  la problématique reliée à l’ocre ferreuse  était cependant déjà connue en Ontario et aux Etats-Unis dans les années 70. A cette époque  des études avaient été produites sur le phénomène dans le domaine de l’agriculture et des puits artésiens, études qui n’ont cependant pas été transmises au secteur  de la construction.

La forte croissance de  la construction résidentielle que nous avons connue aux cours des dernières années  au Québec et une disponibilité de plus en  plus réduite de terrains, a poussé les promoteurs à construire en périphérie urbaine,  la ou les sols ne sont pas toujours favorables. La  méconnaissance du phénomène par les municipalités et les entrepreneurs,  a contribué également à l’accentuation de la problématique.

Mais dans les faits, l’ocre-ferreuse c’est quoi?  C’est le résultat d’une réaction chimique ou d’un processus biologique, les deux pouvant se produire individuellement ou simultanément :
Réaction chimique : lorsque le sol contient du fer, celui-ci migre avec l’eau vers le drain français  et forme au contact de l’air une boue d’hydroxyde de fer;
Processus biologique : lorsque la ferrobactérie est présente dans la nappe phréatique  elle produit, à la suite de l’oxydation du fer au contact de l’air, une masse gélatineuse.

Le résultat dans les deux cas est la formation d’un dépôt visqueux sur les parois des drains rainurées et c’est ce dépôt que l’on nomme « ocre ferreuse ». Ce  dépôt  peut colmater les drains de fondation, bloquer les pompes et les clapets anti-refoulement, augmenter le niveau de la nappe phréatique créant une pression sous la dalle, pouvant causer des infiltrations d’eau, créer une humidité excessive  favorisant la moisissure.
Plusieurs signes évidents peuvent nous indiquer la présence d’ocre ferreuse tel qu’un taux excessif d’humidité, de la condensation aux fenêtres et moisissure au bas des murs, un remplacement fréquent de la pompe, présence de matière gélatineuse dans la fosse et le drain.

Bien que LA solution miracle n’existe pas ou qu’elle ne soit pas économiquement envisageable dans les cas extrêmes, il existe des mesures et des approches  qui permettent tout au moins de contrôler la problématique,  solutions qui ne seront proposées qu’ après avoir statué l’ampleur du problème grâce à une analyse d’échantillons par un laboratoire reconnu.

Que vous soyez sur le point d’acheter une maison que vous soupçonnez être affectée  par la problématique de l’ocre ferreuse ou que vous en soyez  le propriétaire et que vous désirez la vendre,  j’ai les connaissances me permettant  de vous conseiller quant aux étapes à suivre pendant le processus d’achat ou de vente.

N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions ou des remarques.

Fabio Fontana  514.249.9037

Vermiculite…vermi quoi?

Photo gracieusement offerte par SCHL

Votre inspecteur en bâtiment vient tout juste de terminer  la visite minutieuse de votre future maison et il s’apprête à monter dans le grenier , question de vous rassurer qu’il n’y a pas de traces d’infiltration d’eau, que le toit est bien ventilé et bien isolé. Après une dizaine de minutes il vous rejoint au salon et il vous montre une poignée de petits granules,  tout  en vous mentionnant  que le grenier est isolé avec ce minerai,  qui se nomme vermiculite. Puisque certains types de vermiculites contiennent de l’amiante,  il vous suggère d’en faire analyser un échantillon pour en avoir le cœur net.

La vermiculite est un minerai qui est  exploité partout dans le monde et utilisé dans une variété de produits commerciaux et de consommation pour ses propriétés isolantes et ignifuges. Le minerai qui suscite de l’inquiétude est celui extrait de la mine Libby au Montana durant les années 1920 à 1990 et qui se vendait sous la marque “Zonolite® Attic Insulation” et peut-être sous d’autres marques, au Canada à l’époque. La vermiculite provenant de cette mine peut contenir de l’amiante amphibolique. La meilleure façon d’atténuer le risque d’exposition à l’amiante est d’éviter de remuer l’isolant. S’il est scellé et ne peut s’infiltrer dans l’air ou le milieu ambiant, le risque est minime, car il est peu probable que les fibres d’amiante qu’il peut contenir se dispersent dans l’air et pénètrent les surfaces habitables de la maison.

Il est important d’éviter de déplacer la vermiculite, car l’amiante représente un très grand risque pour la santé lorsque ses fibres sont présentes dans l’air que les gens respirent. Si vous comptez effectuer des transformations ou des rénovations qui risquent de déplacer la vermiculite, renseignez-vous auprès d’un professionnel compétent en matière d’amiante.

Si votre entretoit contient de la vermiculite pouvant contenir de l’amiante,   il sera donc  important de prendre certaines précautions tel que suggéré par santé Canada:

http://www.hc-sc.gc.ca/cps-spc/house-domes/decor/construct_asbestos-amiante-fra.php

Si vous avez des commentaires ou des questions au sujet de la vente ou de l’achat de votre nouvelle maison je vous invite à communiquer avec moi au 514.249.9037.

Fabio Fontana

Courtier immobilier Agréé